Il mercato immobiliare statunitense rappresenta un’opportunità attraente per gli italiani in cerca di un investimento a lungo termine, sicuro e redditizio. Tuttavia, per coloro che si avvicinano per la prima volta al mercato immobiliare americano, è importante comprendere le differenze rispetto ai paesi dell’Europa continentale.

Come funziona il mercato immobiliare negli Stati Uniti e quali sono le principali differenze rispetto dall’Italia?

Un aspetto chiave da considerare per un cittadino italiano è il concetto di “cobrokeraggio“, che caratterizza il mercato immobiliare statunitense. In pratica, questo si traduce in una piena collaborazione tra agenti immobiliari.

In sede di vendita negli Stati Uniti, l’incarico viene affidato ad un agente immobiliare o broker, il quale riceve una commissione, solitamente intorno al 5% o 6% sul prezzo di vendita. Ogni broker può condividere il proprio listing – ovvero, la scheda/profilo tecnico contenente le informazioni sulla proprietà – con tutti gli altri broker presenti sul mercato, offrendo loro l’opportunità di collaborare o “co-brokerare”. Nel caso in cui si concluda un accordo di compravendita, il broker condividerà la sua commissione con il broker che rappresenta l’acquirente.

Questo meccanismo offre una maggiore visibilità alla proprietà in vendita sul mercato e amplia altrettanto le possibilità del compratore, consentendogli di esplorare, non solo le proprietà affidate in esclusiva al proprio broker, ma tutte le altre disponibili sul mercato.

Come avviene una transazione immobiliare negli USA e quali sono i soggetti coinvolti?

Di solito, il compratore è responsabile della formulazione della proposta d’acquisto, insieme al suo broker e/o al suo avvocato. Se il venditore accetta l’offerta, vi sarà un contratto in cui viene definito il “closing”, ossia, la data in cui si concluderà la transazione.

Nel periodo compreso tra l’accettazione dell’offerta e il closing, avviene l’intera trattativa di negoziazione, che di solito ha una durata variabile tra le 3 e le 6 settimane. Durante questo periodo viene effettuato il c.d. lien search, ossia una vera e propria due dilligence sull’immobile. Si tratta di effettuare un’approfondita indagine legale e documentale sulla proprietà, compresa la verifica dei registri pubblici o privati per accertare l’esistenza o meno di mutui o altri oneri a carico del venditore, nonché l’accertamento di eventuali violazioni edilizie ed urbanistiche legate all’immobile.

Un aspetto peculiare che si verifica durante la trattativa è rappresentato dall’intervento delle cosiddette “Title Company“, delle società che rilasciano una polizza a favore dell’acquirente per garantire il titolo dell’immobile, conosciuta come “Title Policy”. Questa polizza assicura il compratore contro possibili problematiche legate alla legittimità del titolo di proprietà stesso, come ad esempio nel caso di un venditore che affermi ingannevolmente di essere il proprietario dell’immobile utilizzando documenti contraffatti.

Se nessuna delle parti decide di ritirarsi e tutte le verifiche vengono completate senza sorprese, si giunge al giorno del closing. In quel momento, si firmano tutti i documenti necessari per concludere la compravendita dell’immobile.

Nella maggior parte degli Stati americani, le transazioni immobiliari possono essere gestite interamente tramite mandato. In queste circostanze, l’avvocato assume il ruolo che in Italia spetterebbe al notaio, occupandosi anche delle fasi di erogazione dei fondi (generalmente tenuti in “Escrow”, un conto corrente vincolato e supervisionato spesso da un avvocato) e del trasferimento della registrazione del titolo con il relativo pagamento delle tasse di registrazione.

Come deve pianificarsi un investimento sul Real Estate negli USA? 

Per coloro che desiderano investire nel settore immobiliare degli Stati Uniti, è essenziale prendere in considerazione alcuni punti chiave.

Innanzitutto, è fondamentale definire il proprio budget, le zone d’interesse, nonché avere un’idea chiara delle spese legate all’investimento. 

Di seguito, è altrettanto fondamentale definire l’utilizzo dell’immobile da acquisire, che sia per fini residenziali, di locazione, oppure come alloggi ad uso turistico (e.g. BNB).

Successivamente, è importante valutare chi effettuerà l’investimento. Investire come persona fisica può comportare particolari obblighi dichiarativi e contributivi in Italia, nonché importanti altri obblighi federali e statali negli Stati Uniti. Al contrario, la costituzione di una società (come una LLC o una C-Corp) può offrire benefici fiscali significativi, come l’esenzione dalla ritenuta d’acconto e la possibilità di detrarre i costi legati alla transazione immobiliare. Inoltre, le società permettono di ammortizzare il reddito immobiliare fin da subito, alleviando la pressione fiscale e favorendo una pianificazione finanziaria più efficiente.

Nel valutare la scelta tra LLC e Corporation, è importante considerare che entrambe garantiscono una protezione della responsabilità personale. Tuttavia, la decisione finale è influenzata dalle preferenze fiscali e dagli obiettivi specifici di investimento.

Infine, è importante definire chiaramente gli obiettivi e le strategie per rendere proficuo l’investimento immobiliare. Ciò può includere l’esplorazione di opportunità commerciali e anche la pianificazione di nuovi progetti di vita, come il trasferimento permanente negli Stati Uniti o la sponsorizzazione di visti d’immigrazione attraverso un profilo imprenditoriale.

Alain López Royer