El mercado inmobiliario estadounidense representa una oportunidad atractiva para quienes buscan una inversión a largo plazo, segura y rentable. Sin embargo, a la hora de realizar la primera aproximación al mercado inmobiliario estadounidense, es importante tener en cuenta las importantes diferencias que existen con respecto a España.

¿Cómo funciona el mercado inmobiliario en EE.UU. y cuáles son las principales diferencias con respecto a España?

Un aspecto clave a tener en cuenta es el concepto de «cobroking” o corretaje conjunto, característica esencial del mercado inmobiliario estadounidense que, en la práctica, se traduce en una plena cooperación entre agentes inmobiliarios.

En Estados Unidos, la venta del inmueble se encomienda a un agente inmobiliario o corredor, que percibe una comisión cercana al 5% o 6% del precio de venta. Cada agente puede compartir su listing – es decir, el perfil o formulario que contiene la información técnica relativa al inmueble – con todos los agentes del mercado, ofreciéndoles la oportunidad de realizar un «cobroking» o corretaje conjunto. En este caso, una vez concluido el acuerdo de compraventa, el agente del vendedor compartirá su comisión con el agente que representa al comprador.

Este mecanismo no sólo proporciona una mayor visibilidad a la propiedad en venta, sino que también aumenta las posibilidades del comprador porque le permite explorar tanto las propiedades a cargo de su agente como el resto de las propiedades disponibles en el mercado.

¿Cómo se lleva a cabo una transacción inmobiliaria en EE.UU. y quién interviene?

Normalmente, el comprador se encarga de formular la oferta de compra, junto con su agente y/o abogado. Si el vendedor acepta la oferta, se formaliza un contrato que determina el «closing» es decir, la fecha en que se cerrará o concluirá la transacción.

Entre la aceptación de la oferta y el momento del «closing» tiene lugar todo el proceso de negociación, que suele durar de 3 a 6 semanas. Durante este periodo se lleva a cabo lo que se conoce como «lien search»; es decir, una auténtica due diligence sobre el inmueble. Se trata de efectuar una investigación legal y documental exhaustiva sobre la propiedad, que incluye la comprobación de los registros públicos o privados para determinar si existe alguna hipoteca o carga de otro tipo sobre el vendedor, así como la averiguación de posibles infracciones e/o irregularidades en materia de edificación y urbanismo en las que pueda haber incurrido la propiedad.

Un aspecto peculiar que tiene lugar durante las negociaciones es la intervención de las denominadas «Title Companies«; es decir, sociedades que emiten una póliza en favor del comprador (conocida como «Title Policy«) para garantizar la titularidad de la propiedad. Esta póliza asegura al comprador contra posibles problemas con la legitimidad del título en sí, como por ejemplo cuando un vendedor afirma falsamente ser el propietario del inmueble valiéndose de documentos falsificados.

Si ninguna de las partes decide retirarse del acuerdo y todas las comprobaciones se realizan sin sorpresas, se llega al día del “closing”. En ese momento, se firman y entregan todos los documentos necesarios para concluir la compraventa del inmueble.

En la mayoría de los Estados americanos, las transacciones inmobiliarias pueden efectuarse íntegramente mediante un poder. En este caso, el abogado asume el papel que en España correspondería al notario, ocupándose también de los trámites necesarios para el desembolso de los fondos (generalmente depositados en un «Escrow Account«, una cuenta corriente vinculada y normalmente supervisada por un abogado) y de la transmisión del título de propiedad, con el correspondiente pago de las tasas de registro.

¿Cómo debe planificarse una inversión inmobiliaria en EE.UU.?

Para quienes deseen invertir en bienes inmuebles en EE.UU., es esencial tener en cuenta algunos puntos clave.

En primer lugar, es esencial definir el presupuesto, las áreas de interés y tener una idea clara de cuáles son los gastos asociados a la inversión.

Además, es igualmente crucial definir el uso que se pretende dar a la propiedad, bien sea con fines residenciales, de alquiler o de alojamiento turístico (por ejemplo, B&B).

A continuación, es importante estudiar quién realizará la inversión. Invertir como persona física puede conllevar obligaciones declarativas y tributarias específicas en España, así como importantes obligaciones fiscales federales y estatales en Estados Unidos. En cambio, la constitución de una sociedad (como una LLC o una Corporation) puede ofrecer importantes ventajas fiscales, como la exención de retenciones y la posibilidad de deducir los gastos asociados a la transacción inmobiliaria. Además, las sociedades permiten amortizar inmediatamente las rentas inmobiliarias, lo que alivia la carga fiscal y favorece una planificación financiera más eficiente. 

Tanto la LLC y como la Corporation son sociedades que protegen la responsabilidad personal de sus socios. Por tanto, a la hora de elegir entre una y otra influyen significativamente las preferencias fiscales y los objetivos específicos del inversor.

Por último, es importante definir claramente los objetivos y las estrategias para rentabilizar la inversión inmobiliaria. Esto puede incluir la exploración de oportunidades de negocio y también la planificación de nuevos proyectos de vida, como el traslado permanente a Estados Unidos o el patrocinio de visados inmigratorios a través de un perfil empresarial.

Alain López Royer